Nekilnojamojo turto skelbimuose vis dažniau matome ne tik kvadratūrą ir kainą, bet ir paslaptingą raidę – A, B, C ar žemesnę. Tai pastato energetinė klasė. Ir nors daugelis pirkėjų ją ignoruoja, situacija keičiasi sparčiau, nei galėtume tikėtis.
Europos Sąjungos direktyvos, bankai ir naujoji pirkėjų karta diktuoja naujas taisykles.
Kas iš tiesų slepiasi už raidės
Energetinė klasė – tai ne abstraktus įvertinimas. Už jos slypi konkretūs skaičiai: kiek energijos pastatas suvartoja šildymui, vėsinimui, karštam vandeniui per metus, perskaičiuota vienam kvadratiniam metrui.
A++ klasė reiškia beveik nulinį energijos poreikį – tokie pastatai patys generuoja tiek, kiek suvartoja. A ir B klasės – modernūs, efektyvūs namai. C – vidutiniškai efektyvus pastatas. D ir žemesnės – energetiniai „praradimai”, kurie kasmet kainuoja vis daugiau.
Skirtumas tarp B ir E klasės gali reikšti 2000–3000 eurų skirtumą šildymo išlaidose per metus. Per dešimt metų tai 20–30 tūkstančių eurų. Pinigai, kurie tiesiog išgaruoja pro sienas ir langus.
ES direktyva, apie kurią mažai kas kalba
2023 metais Europos Parlamentas priėmė atnaujintą Pastatų energetinio naudingumo direktyvą (EPBD). Jos tikslai ambicingi: iki 2030 metų visi nauji pastatai turi būti nulinės emisijos, o iki 2033 – visi gyvenamieji pastatai turi pasiekti bent E klasę.
Ką tai reiškia praktiškai? Lietuvoje vis dar yra tūkstančiai pastatų su F ir G klase. Jų savininkai artimiausiame dešimtmetyje turės arba investuoti į renovaciją, arba susidurti su apribojimais.
Kai kuriose ES šalyse jau dabar draudžiama nuomoti žemiausių klasių būstus. Nyderlanduose nuo 2030 metų E ir žemesnės klasės pastatai negalės būti parduodami be renovacijos įsipareigojimo. Prancūzija ėjo tuo pačiu keliu.
Lietuva kol kas atsilieka, bet tendencija aiški. Klausimas ne „ar”, o „kada”.
Pirkėjų psichologija keičiasi
Dar prieš penkerius metus energetinė klasė buvo smulkus šriftas skelbimo apačioje. Šiandien padėtis kitokia.
NT agentai pastebi, kad jaunesni pirkėjai – 25–40 metų – sistemingai klausia apie energetinę klasę. Jie naudoja išmaniąsias skaičiuokles, lygina ne tik pirkimo kainą, bet ir būsimas eksploatacijos išlaidas.
Bankai irgi prisideda. Kai kurie Europos bankai jau siūlo palankesnes paskolų sąlygas aukštesnės energetinės klasės būstams – mažesnes palūkanas arba ilgesnį grąžinimo terminą. Logika paprasta: efektyvus būstas = mažesnės komunalinės išlaidos = mažesnė nemokumo rizika.
Lietuvos bankų sektorius šią praktiką dar tik svarsto, bet pasaulinė kryptis aiški.
Pardavėjo dilema
Jei planuojate parduoti nekilnojamąjį turtą, energetinio naudingumo sertifikavimas nėra tik teisinis formalumas – tai strateginis sprendimas.
Žema energetinė klasė skelbime iškart sumažina potencialių pirkėjų ratą. Dalis jų net nežiūrės į objektą. Kiti naudos tai kaip argumentą derybose – „reikės investuoti į šiltinimą, todėl siūlau 15 tūkstančių mažiau”.
Kai kurie pardavėjai renkasi kitą strategiją: prieš pardavimą atlieka bent minimalias investicijas, pakelia klasę vienu ar dviem lygiais, ir parduoda už didesnę kainą. Skaičiavimai rodo, kad dažnai tai atsiperka.
Bet norint priimti protingą sprendimą, reikia tikslios informacijos.
Auditas prieš sprendimą
Čia ir atsiskleidžia pastato energetinis auditas ir jo vertė. Auditas atsako į klausimą: ką konkrečiai reikėtų daryti, kad klasė pakiltų, ir kiek tai kainuotų?
Kartais atsakymas maloniai nustebina. Galbūt užtenka pakeisti senus langus ir apšiltinti palėpę – santykinai nedidelė investicija, kuri pakelia klasę nuo D iki C arba net B.
Kitais atvejais situacija sudėtingesnė – reikalinga kompleksinė renovacija, kurios kaina gali viršyti dešimtis tūkstančių. Tada gal racionaliau parduoti „kaip yra” ir palikti renovaciją pirkėjui.
Be audito šis sprendimas priimamas aklai. Su auditu – pagrįstai.
Investuotojų žvilgsnis
Profesionalūs nekilnojamojo turto investuotojai seniai suprato energetinės klasės reikšmę. Jie ieško „nepašlifuotų deimantų” – žemos klasės objektų geroje lokacijoje, kuriuos galima renovuoti ir perparduoti su aukštesne klase.
Marža tarp pirkimo kainos (su nuolaida dėl žemos klasės) ir pardavimo kainos (po renovacijos) gali siekti 20–30 procentų. Tai solidus investicinis grąžos rodiklis.
Tačiau ši strategija reikalauja tikslių skaičiavimų. Per optimistinis renovacijos biudžetas gali sunaikinti visą pelną.
Ateitis jau čia
Energetinė klasė nebėra formalumas ar „žaliųjų” užgaida. Tai tampa esminiu nekilnojamojo turto parametru – šalia lokacijos, ploto ir būklės.
Tie, kurie šią tendenciją supranta anksčiau, įgyja pranašumą: geriau derasi pirkdami, daugiau gauna parduodami, priima tikslesnius investicinius sprendimus.
Tie, kurie ignoruoja – rizikuoja likti su turtu, kurio niekas nenorės pirkti.
Rinkos nespėja laukti. O raidė dokumente vis dažniau tampa skaičiumi banko sąskaitoje.
